Как правильно оценить свою недвижимость

Как правильно оценить свою недвижимость

«Каждый день мы сталкиваемся с таким понятием как «оценивание».

В основе оценивания всегда лежит принцип сравнения. Так ведь? Все так думают. И это главное препятствие на пути оценивания собственной недвижимости.

Потому что сколько бы вы не сравнивали с аналогичными квартирами – вашего соседа со второго подъезда, подруги или рекламы в интернете, ваше подсознание вам все равно будет нашептывать «моя лучше!»

Экспертов-оценщиков учат оценивать недвижимость тремя способами:

1. Доходным — когда рассчитываете стоимость, исходя из цены аренды по данному сегменту и доходности в единицу времени.

2. Затратный метод – сколько вы потратили средств на покупку, улучшения и с дисконтированием на амортизацию.

3. Аналоговый – когда вы берете ряд аналогичных объектов, и, исходя из цен на эти объекты, путем сравнения вычисляете цену.

А теперь скажите, какой из этих методов работает на сегодняшнем рынке недвижимости в украинских реалиях?

Затратный можно забыть. Наши потраченные гривны, евро или доллары можно посчитать и заплакать – так мы их разбрасывали направо и налево, покупая хрущевскую однушку по цене стометровой квартиры с видом на Тихий океан.

Доходным мы бы рады были пользоваться, но та цена, которую сегодня предлагают за аренду недвижимости, окупится лет через 30. И этот метод, которым до сих пор пользуется большинство инвесторов, можно использовать с очень большим приближением.

И, наконец, аналоговый.

Вот где собака порылась! На нашем непрозрачном, дремучем, диком и загаженном «закидухами» рынке, цена предложений может отличаться от цен реальных продаж до 50%. Вы не ослышались – до 50%.

Не так давно к нам обратилась клиентка, которая продавала свою квартиру по цене $72000. При анализе ситуации стало понятно, что реалии лежат в пределах $45000-48000. К сожалению, клиентка нам не поверила, схватилась за сердце и буквально умолила поставить стартовую цену в $59000. Агент, которому была поручена продажа, поставил $59000 ровно на неделю. После чего предоставил в отчете сплошные нули. Ноль звонков, ноль показов.

В общем, стартовали с $55000, против чего клиентка всячески возражала. Единственное предложение в $45000 собственница отклонила. Еще месяц длился процесс, в результате которого клиентка просто сняла квартиру с продажи.

К сожалению, в нашей инклюзивной базе реальных продаж аналогичной квартиры не было, а выставленные цены были далеки от реальности.

Сегодня с грустью наблюдаем, как отвесно снижают цены риэлторы и собственники в этой локации.

Что же делать в такой непростой ситуации?

Понимать, что самостоятельно правильно оценить недвижимость не удастся.

Обратиться к профессионалу, который, кроме инклюзивной инсайдерской информации имеет еще и интуицию, помноженную на опыт множества сделок в разные периоды нашей непростой истории.

И, конечно, помнить, что на стоимость кроме всего прочего, влияют следующие параметры:

1. Локация. То есть место расположения дома по отношению к центру города, метро, транспортным магистралям, пр.

2. Местоположение дома относительно шумных трасс, аэропортов, ж/д путей, пр. Например, дом может находиться во дворе или имеет выход на проезжую часть.

3. Материал дома.

4. Год постройки дома, его качественная характеристика по классификаторам, сериям. Например, «хрущевка», «Брежневка» и др.

5. Состояние парадного, наличие- отсутствие запахов, чистота и степень ремонта.

6. Наличие охраны, консьержа.

7. Вопросы безопасности (можно добавить в п.6), например, закрытый внутренний дворик под охраной.

8. Наличие (отсутствие балкона, лоджии).

9. Планировка.

10. Возможность планирования, увеличения площади, например.

11. Высота помещений. Этот параметр особенно актуален для людей высокого роста и с проблемами дыхательной системы.

12. Принадлежность дома. Кооператив, ОСББ, ЖЭК.

13. Соседство. Например, наличие «богатого» соседа, за свои средства сделавший ремонт крыши, парадного. Также как и соседство на площадке или в парадном соседа, занятого самогоноварением может повлиять на цену квартиры.

14. Этаж.

15. Этажность.

16. Наличие техэтажа.

17. Размер и состояние лестничных пролётов и площадок.

18. Количество и состояние лифтов или их отсутствие.

19. Наличие или отсутствие ремонта в квартире.

20. Уровень ремонта.

21. Наличие встроенной мебели и техники. Год и качество мебели и техники.

22. Наличие другой мебели. Если уровень ремонта и его состояние подходит под категорию «Вселяйся и живи», или можно сразу же сдавать в аренду - также влияет на цену.

23. Наличие рядом с домом промышленных предприятий, очистных сооружений и пр.

24. Экологическая и эпидемиологическая обстановка в районе или микрорайоне, где расположен дом», - говорится в сообщении компании.

Подсчитать цену квартиры, исходя из ее характеристик, и посмотреть ее аналоги можно по ссылке .

Ссылка на источник